Tiltak på eksisterende byggverk

Hovedregel:

Det følger av plan- og bygningsloven (pbl.) § 31-2 at tiltak på eksisterende byggverk må utføres i tråd med gjeldende regler. Det innebærer i utgangspunktet at alle krav gitt i lov, forskrifter og arealplaner etter loven gjelder. Kravene gjelder kun hvor tiltaket omfattes av pbl. § 20-1.

Hovedregelen må modifiseres noe ved at det kun er relevante krav som gjelder. Det betyr at de aktuelle kravene må ha en påviselig effekt i forhold til formålet med regelen. Som eksempel vises i rundskriv H-1/10 til det for eksempel ved søknadspliktig fasadeendring med utskifting av vinduer ikke vil være relevant å vurdere om eiendommen har tilstrekkelig uteareal. Tilsvarende vil det ikke være relevant å anvende bestemmelsen om plikt til opparbeidelse av vei ved oppføring av et tilbygg som ikke innebærer at belastningen på veien øker. En ny boenhet vil derimot kunne innebære at kravet kommer til anvendelse

Krav som kan settes til tiltaket er som hovedregel begrenset til å omfatte de deler av byggverket som tiltaket gjelder. Dette betyr at dersom det iverksettes byggetiltak på deler av byggverket, vil det ikke kunne settes krav til andre eksisterende deler av byggverket. Det vil først være ved hovedombygging at slike krav kan gjøres gjeldende for hele byggverket. Med hovedombygging menes, som etter tidligere rett, byggetiltak som etter kommunens skjønn er så omfattende at hele byggverket i det vesentlige blir fornyet. Ved bruksendring vil gjeldende bygningstekniske krav, for eksempel krav til arkitektonisk utforming, energi, universell utforming med videre, kunne kreves oppfylt i den grad de er nødvendige for den nye bruken ut fra hensynet til helse, miljø og sikkerhet. Det må dermed kunne stilles de samme krav ved bruksendring som ved nybygging.

Fritak etter kommunens skjønn:

Kommunen kan etter pbl. § 31-2, 4. ledd gi unntak fra tekniske krav i den hensikt å legge til rette for at bygninger fortsatt skal kunne brukes i stedet for å forfalle. Bestemmelsen er ment som en snever unntaksregel og fritak forutsetter at samtlige tre vilkår er oppfylt:

  1. det er uforholdsmessige kostnader ved å oppfylle dagens tekniske krav
  2. bruksendringen/rehabiliteringen/ombyggingen er forsvarlig for å sikre en hensiktsmessig bruk
  3. bruksendringen/rehabiliteringen/ombyggingen er nødvendig for å sikre en hensiktsmessig bruk

Kommunen må i den enkelte sak foreta en konkret vurdering av om samtlige vilkår er oppfylt. Vurderingen vil måtte bero på om fritaket vil fremme formålet med bestemmelsen, som er å sørge for en mer hensiktsmessig bruk av de aktuelle arealer i stedet for at bygget står ubrukt og forfaller. Videre innebærer forsvarlighetskravet at det aktuelle tiltaket må tilfredsstille et visst minimumsnivå av vesentlige krav etter plan- og bygningsloven. Det må også vurderes konkret om det å unnta fra tekniske krav fører til at det vil være forsvarlig å gi tillatelse til tiltaket, og kommunen kan i den forbindelse evt. sette vilkår om avbøtende tiltak. Hva som ligger i kravet om «uforholdsmessige kostnader» vil bero på en skjønnsmessig vurdering i hvert tilfelle, og ses på i sammenheng med de øvrige vilkårene om forsvarlighet og nødvendighet. Det vil si at det må kunne aksepteres relativt betydelige kostnader dersom tiltakene er nødvendige for å oppnå en forsvarlig løsning, forutsatt at tiltakene har en påviselig effekt i forhold til kostnaden.

Hva må søker gjøre?

Dersom søker anser at det er grunnlag for å anmode om fritak for relevante krav, må søker sende inn anmodning om fritak og redegjøre for hvilke krav man ønsker fritak for.

Fritaket må begrunnes særskilt for hvert enkelt krav opp mot de tre vilkårene – forsvarlig, nødvendig og uforholdsmessige kostnader.